Уважаемые дамы и господа,

мы благодарим вас за ваши запросы. Пожалуйста, ознакомьтесь с нижеследующим текстом. На сегодняшний день мы пересматриваем нашу политику ведения бизнеса и управления делами. Некоторый негативный опыт, собранный нами в отношениях с клиентами, заставил нас заново рассмотреть и пересмотреть многие аспекты- в целях обоюдного успеха и установления долгосрочных и удовлетворяющих все стороны отношений сотрудничества.

Наш опыт показывает нам, что клиенты, интересующиеся сравнительно небольшими объектами, например, квартирами для собственных нужд или как инвестиции, часто располагают слишком малым опытом и представлениями о господствующих на мюнхенском рынка недвижимости процессах и практике продаж.

Подобные клиенты действуют, что нам по-человечески понятно, слишком нерешительно в отношении деловых практик, установившихся на местном рынке в результате десятилетий непрерывного развития.

Охвативший все сферы жизни финансовый глобальный кризис и правомерный прогноз дальнейшего спада являются в этом плане дополнительными отягощающими аспектами.

Что это означает для тех, кто планирует инвестировать свой капитал в Германии, проибрести здесь квартиру, дом или коммерческий объект?

Во-первых, такой инвестор должен иметь точные представления о том, чего он хочет.

1. Где планируется приобрести недвижимость? В какой земле, в каком городе? Существуют определенные отличия в покупке и инвестировании -как пример-в Берлине, Баден-Бадене или Мюнхене. Пожалуйста, ознакомьтесь через интернет, нашу страничку или любым другим доступным способом, об обстоятельствах, господствующих на местах. Если вы выбрали для себя одну из местностей или городов, пожалуйста примите как данность, что в случае с дешевой недвижимостью нужно всегда исходить из того, что она далека от идеала в плане меспоположения в городе или качества; в противном случае, объекты были бы так же дороги, как все остальные. В хороших, развитых и престижных для жизни районах и в хорошем состоянии квадратный метр в Берлине стоит столько же или почти столько же, как и в Баден-Бадене, и в Мюнхене!

В плохих, неблагополучных районах-тоже, однако "плохой" означает в данном случае целый букет негативных аспектов, не последнюю роль среди которых играет отсутствие безопасности; в таких случаях нужно внимательно искать причины такой низкой цены. Мы относились бы с большой осторожностью к предложению купить в Берлине квартиру стоимостью ниже € 50.000. Каков метраж, где она расположена, каких затрат на модернизацию нужно ожидать? Можно ли будет эту квартиру когда-нибудь продать, сдать в аренду?

Фактом остается, что многие западные немцы в девяностые годы обогатились определенным горьким опытом: покупкой, на территории бывшего ГДР, вторичного дешевого жилья. Продавцы убедили многих инвесторов, что эти квартиры можно будет легко сдать в аренду в том случае, если не захочется жить в бывших "социалистических микрорайонах" и гэдээровских "хрущевках". До сегодняшнего дня подобные объекты крайне сложно.

сдать в аренду, т.к. наблюдается существенный отток населения бывшего ГДР и Восточного Берлина, не нашедшего работы, на запад, в поисках работы, и т.д.

Мы не можем точно оценить ситуацию в Берлине и Баден-Бадене в свете финансового кризиса. Областью нашей специализации является Мюнхен и альпийский регион, которые в декабре 2008 пережили короткий и неглубокий шок, затем стагнацию цен; с конца января мы наблюдаем легкое возрастание стоимости недвижимости, поступающей на рынок . Рынок недвижимости Мюнхена, Баварии, Австрии и Швейцарии является наиболее стабильным, т.к. в прошлом здесь не было места спекуляциям, наблюдавшимся в других регионах и метрополиях. В этом регионе "пузырей" не бывает, и лопаться нечему! Цены здесь росли почти такими же темпами, как и инфляция, в последние годы, однако, уровень цен на недвижимость возрастал на 7-10% в год.

Особенность инвестирования в недвижимость Мюнхена лежит, с одной стороны, в привлекательности баварской метрополии самой по себе, и в большом дефиците площадей для нового жилого строительства. Свободных участков под строительство в черте города почти не осталось; существующие старинные дома почти неозможно освободить от арендаторов/жильцов, а затем снести их или подвергнуть капитальной модернизации.

Мюнхен не имеет возможности расти ни ввысь, ни вширь, т.к. вплотную подступающие к черте города общины, со своим собственным муниципальным самоуправлением, не допускают расширения городской черты Мюнхена. Возведение "тауэров" и высоток строго контролируется и ограничивается комиссией по охране целостности исторического архитектурного ансамбля города.

Уже в течение многих лет в Мюнхене существует стабильный дефицит 20-25.000 квартир-не в последнюю очередь и по причине высочайшего в Германии прироста населения. Охотники за дешевизной здесь не имеют больших шансов, т.к. рынком владеют продавцы, всегда имеющие возможность продать свое жилье по соответствующим рынку ценам.

Встает вопрос: что такое соответствующие рынку цены? Мы можем предоставить калькуляцию на основе официальных данных; цены в нашем регионе не устанавливаются анархически или спекулятивно, ценность недвижимости расчитывается!

2. Где я хочу приобрести недвижимость-в городском центре, в районе вилл или на природе? Этот фундаментальный вопрос имеет влияние на определение ценности и качества жизни, например:

Городская квартира может страдать от близости городского движения, шума и загрязнения воздуха. Может, но не обязательно! Мюнхен гордится развитой и разветвленной сетью общественного транспорта; с помощью метрополитена и скоростной подземной электрички, на комфортабельном современном трамвае или омнибусе последних стандартов экологичности, можно достичь центра города практически из любой точки Мюнхена за кратчайший отрезок времени. Если рядом с жильем нет станции метро, остановки трамвая или автобуса, то этот факт рассматривается как негативный и часто влияет на стоимость объекта. Квартиры в центре города в настоящее время пользуются большой любовью и в наулучших местах могут достигать высокой стоимости-дороже, чем особняк в районе вилл на окраине Мюнхена.

Популярность общественного транспорта в Мюнхене имеет свою подоплеку-большой и постоянный дефицит парковочных мест и стоянок в центре, кроме того, на общественном транспорте продвижение по городу гораздо удобнее и быстрее. Месячный проездной стоит € 50-60, а один штрафной билет "от политессы" из-за неправильной парковки стоит € 20.

Дома в одном из мюнхенских районов вилл имеют преимущество уединенности и обособленности от соседей, но единственным транспортом в центр часто остается машина.

То же самое можно сказать и о квартире или доме за городом.

3. Квадратура и высота потолков. Квартиры с высокими, 3м+ потолками расположены практически только в старинных зданиях в центре города, за исключением тех случаев, если вы строите свой дом сами или приобретаете дорогую виллу. Стандартные новостройки предлагают потолки не выше 2,50-2,60 м, причиной чему является высокая стоимость энергии и отопления, которая продолжает расти.

Дальнейшие аспекты, которые нужно принимать во внимание:

4. Объект недвижимости, выставленный на продажу по рыночной цене, не остается долго на рынке. Сравнительно небольшие объекты до € 150.000 продаются, как правило, после трех-четырех показов, на каждый показ приходят в среднем 2-3 потенциальных покупателя, в общей сложности, таким образом, объект находится на рынке от 2 до 6 недель.

Число интересующихся недвижимостью немецких граждан возрастает с каждым днем, особенно сегодня, когда никакая другая форма вложения капитала не является надежной и застрахованной от кризиса, и это понимают сейчас все те, кто не проспекулировал свой капитал на рынке акций и фондов.

Даже те, кто не принадлежал ранее к когорте вкладчиков капитала, открывают сегодня в себе эту страсть, и более чем удовлетворены даже такой незначительной доходностью как 3-5% при покупке сданной в аренду жилой недвижимости и 7% коммерческой плюс годовым возрастанием ценности недвижимости на 5-10%. Стало понятно, что предлагавшиеся ранее банками высокие проценты под вклады не несут в себе ничего, кроме опасностей и высочайшего риска. Наши многие коллеги и партнеры в Мюнхене разработали, в течение последних месяцев, проекты страхования пенсий через покупку недвижимости и предлагают отличные, поддерживаемые государством, модели.

Недорогие объекты большей площади продаются в течение 4-8 недель, объекты же в элитных местах, с эксклюзивной отделкой и поэтому очень дорогие, требуют для продажи иногда до года и более.

В данное время владельцы подобных элитных объектов не выставляют их на продажу, т.к не желают вести торги с заполонившими рынок охотниками за дешевизной и не идут на снижение цен. Подобные владельцы понимают, что их капитал как нельзя лучше застрахован именно в такой недвижимости. Им нет нужды продавать, если только они не переезжают или семейные обстоятельства не заставляют их расстаться с подобным объектом.

На рынках Мюнхена, Баварии, Австрии и Швейцарии почти нету продаж по необходимости, во всяком случае, возрастающей тенденции не наблюдается; даже если владелец объекта обанкротился в сфере бизнеса, недвижимость-это его последний якорь, и процесс его потери растягивается на годы.

Поэтому данный регион является невыгодным для охотников за подешевевшей, в результате кризиса, недвижимостью. В том случае, если мы найдем для вас необычно дешевый объект, это означает, что связанная с этим фактом проблематика возникла не внезапно, а задолго до грянувших драматических событий на финансовых рынках. В этом случае совет может быть только один-покупать немедленно, т.к. местные инвесторы ищут подобные объекты непрерывно.

4. В подобных обстоятельствах для нас не имеет смысла, обрабатывать запросы тех, кто, хотя и показывает нам свой интерес о том или ином объекте из нашего каталога, не снабжает нас, однако, дальнейшими, наобходимыми для нас, условиями: 1. Возможность быстрого приезда в страну для осмотра объекта, или же готовность резервирования понравившегося объекта, что происходит с помощью специальной формы резервирования. Для этой процедуры необходимо сделать вклад в размере 0.6% от полной стоимости объекта, которая возвращается клиенту в случае приобретения объекта. Срок действия резервирования распространяется, как правило, на 4 недели. В течение этого времени необходимо 2. предоставить подтверждение наличия необходимой для покупки суммы, 3. предоставить доказательства того, что средства, в налоговом плане, приобретены надлежащим образом. Большинство немецких банков отказываются принимать на счета крупные суммы из банков Российской Федерации, если перевод не был заранее объявлен и не имеется достаточно свидетельств о происхождении этих средств, например, так называемого "Апостиля", предоставленного организацией, иерархически стоящей над банком владельца российского счета. Кроме того, для нас не имеет дальнейшего смысла вкладывать наши усилия в обработку запросов, если подавшее запрос лицо не сообщает, или же отказывается сообщить, после наших просьб, свое полное имя, адрес и телефонный номер, что соответствует политике и практике ведения бизнеса. На основе такого поведения мы получаем представление о серьезности намерений и запросов. Мы рассматриваем запрос как серьезный, если интересующийся идентифицирует себя и может документально подтвердить правильность данных. Пожалуйста, примите с вашему сведению: Надлежащая идентификация вашей персоны нужна не только для запуска нотариального процесса трансфера имущественных прав в случае покупки вами того или иного объекта, но и для передачи вам подробной информации об объекте. Наши партнеры по кооперации, коллеги и владельцы квартир, домов и любого другого типа недвижимости хотят знать с самого начала, с кем они будут иметь дело. В особенности, когда речь идет о коммерческих объектах-гостиницах, супермаркетах, ресторанах и т.д.-нельзя надеяться на то, что владелец или мы как его представители, предоставит какую бы то ни былo, даже малейшую, дополнительную информацию, кроме как тому, кто предоставил свое имя, информацию о месте проживания и контактный телефон. В большинстве случаев потребуются доказательства наличия достаточного для покупки капитала. Откроете ли вы совершенно анонимной персоне без имени ваши доходы с аренды недвижимости, откуда легко просчитать ваш годовой доход? Дадите ли вы такой персоне выписки из Поземельного кадастра, откуда незнакомец сможет узнать, какие вероятные отягощения и кредиты лежат на вашем имуществе?

Часто нам приходится иметь дело с такими продавцами, которые говорят нам: " Приведите мне покупателя, но не делайте слишком большую рекламу моего объекта" . Звучит довольно странно, не так ли? Но это факт! Наше преимущество перед немецким рынком в том, что мы имеем возможность хотя бы кратко описать, на нашей русскоговорящей платформе, в нашем русском каталоге, предлагаемый объект; в Германии этот же объект почти не "светится" на местном рынке, чтобы никто не узнал о предстоящей продаже.

Если мы имеем возможность рекламировать, перед нашими зарубежными инвесторами, более открыто, то мы делаем это, естественно, только перед теми из них, кто показывает себя с самого начала как серьезный и потентный в финансовом плане партнер. Мы обязуемся рассматривать всю, полученную от потенциальных клиентов, информацию как абсолютно конфиденциальную-этому обязывает нас закон и наша высокая репутация в местных профессиональных кругах.

Конечно, мы понимаем нежелание открываться, даже со стороны серьезных инвесторов, но к тому моменту, когда эта преграда преодолена, другой-немецкий или арабский-инвестор уже зарезервировал объект или даже инициировал нотариальный процесс покупки. Зачем продавцу ждать, если есть покупатель, готовый совершить сделку?

Наши услуги включают не только предоставление вам как можно более широкой палитры находящихся на рынке объектов и обращение вашего внимания на все преимущества или недостатки того или иного предмета вашего интереса, но и профессиональное и уверенное ведение вас через весь процесс проибретения недвижимости.

Наш сервис не заканчивается презентацией того или иного объекта из нашего каталога и походом к нотариусу за заключением сделки купли-продажи. Но мы не видим себя и в качестве бесплатного турагентства, проводящего ознакомительные поездки по миру мюнхенской недвижимости с клиентом, не знающим, чего же он в конечном счете хочет-мы хотим подтверждения вашего серьезного интереса и возможностей оплаты недвижимости. Мы уверены, что в данном случае найдем ответное понимание.

Спасибо!